Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi

Türkiye’de sosyoekonomik değişimler konut projelerinde önemli etkiler yarattı. Alım gücünün azalması ve boşanmaların artması, daha küçük metrekarelerde tek kişilik dairelere taşınmaları artırdı. Son 18 yılda konut metrekareleri 31 metrekare düşerken, daire büyüklükleri 127’den 96 metrekareye geriledi. 2023 yılında boşanmalar 173 bin 342 iken, 2024’te bu rakam 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı da 2,03’ten 2,19’a yükseldi.

Daire Büyüklüklerinde Dikkat Çeken Düşüş

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Bu durum, konut talebinin değişen yapısını yansıtıyor. Hanelerde ortalama kişi sayısının 4’ten 3’e düşmesi, daire büyüklüklerinin de küçülmesine neden oldu.

Ayrıca, apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekarelik bir artış gözlemlendi. Müstakil evlere olan talep, konuta erişimin zorlaşmasıyla birlikte artış gösterdi. Tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, bu durumu daha da pekiştirdi.

Gelir Dağılımındaki Bozulma ve Küçülme

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtti. Daire büyüklüğündeki değişimin hane halkının küçülmesiyle açıklanamayacağını ifade etti. Geliştiricilerin daha küçük konut üretimine yönelmesi, bu durumu etkileyen bir diğer faktör olarak öne çıkıyor. Müstakil konutların büyüklüklerinin artması, gelir dağılımındaki bozulmayı da ima ediyor.

Büyükduman, Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğunu vurguladı. Ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğünün 114 metrekareden 96 metrekareye gerilediğini belirtti. Bu durum, konut piyasasında önemli bir değişimi işaret ediyor.

Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler

Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağladı. Bunlardan biri sosyolojik süreçlerdir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. Ortalama hane halkı büyüklüğü 3,1 kişiye gerilerken, Avrupa’da bu rakam 1,8’dir. İkinci neden ise stagflasyon etkisidir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları nedeniyle daire büyüklüklerini küçültmektedir.

Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal olurken, bu daireyi satmakta zorlanıldığında, 100 metrekareye düşürülüp 5 milyona satılmaktadır. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden olmuştur.

Müteahhitlerin Talepleri ve Pazar Koşulları

Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini belirtti. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşmaktadır. Müteahhitlerden gelen talepler, küçük dairelerin daha kolay satılmasından kaynaklanmaktadır.

Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırmıştır. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltmiştir. Fiyat farkları da dikkat çekmektedir; 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL, 3 + 1 daireler ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir.